PREEMPÇÃO OU DIREITO DE PREFERÊNCIA

Preempção, originária do direito romano, é a cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de, antes de alienar a coisa comprada, oferecê-la ao vendedor de quem a obteve, tendo este, preço por preço, para que use do seu direito de preferência para readquiri-la, com exclusão dos outros interessados.
Existem dois tipos de preempção: legal, decorrente de disposição de lei e convencional ou contratual expressa no acordo de vontade.
São exemplos de preferência ou prelação legal, a preferência de condômino na aquisição de coisa indivisa e do inquilino ma compra de imóvel locado quando posto à venda.

Código Civil
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Lei 8.245/91 - Lei do inquilinato
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Em caso de preempção convencional, se faz necessário a inserção desta cláusula no contrato, lembrando ainda que o direito de preferência só poderá ser exercido quando o comprador vier a vender a coisa, não podendo ser pressionado a alienar o objeto.
Quanto ao prazo do exercício do direito de preempção, este poderá ser fixado em até cento e oitenta dias, em caso de coisas móveis, e de até dois anos, se bens imóveis.

Código Civil
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Não havendo prazo estipulado no contrato para a preempção, este caducará em três dias para coisas móveis e em 60 dias para bens imóveis, contados da notificação feita pelo comprador ao vendedor.

Código Civil
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos 3 (três) dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos 60 (sessenta) dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

A iniciativa da manifestação da preferência pode ocorrer por parte do antigo vendedor, que ao tomar conhecimento que o comprador deseja vender a coisa ou dá-la em pagamento, pode o vendedor intimar o comprador do seu interesse em recomprar a coisa.

Código Civil
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

Quanto à responsabilidade do preemptor (aquele que exerce o direito de preferência), se desejar recomprar a coisa, exercendo assim a preempção, fica este obrigado a pagar o preço nas mesmas condições eventualmente ajustadas com terceiro interessado. Esta obrigação é da essência do instituto da preempção.
A preempção é um direito pessoal e não um direito real, não podendo ser cedido a terceiros e não se transfere aos herdeiros cabendo.
Cabe ação de perdas e danos, em decorrência do impedimento de seu exercício. Assim, se o comprador não deu ciência ao preemptor (quem tem direito à preferência), poderá responder com a reparação do dano. O terceiro (novo adquirente) poderá também responder solidariamente com o comprador se agiu de má-fé.

Código Civil
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

A preferência legal conhecida como retrocessão está prevista no artigo 519, para os casos de desapropriação por parte do poder público. O expropriado tem direito de preferência na aquisição do bem pelo preço atual, caso o imóvel não venha ser utilizado pelo poder público.

Código Civil
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.